Inspeção predial – engenharia consultiva

Para alguns a inspeção predial está associada à reparação de estruturas antigas ou adequação às normas de segurança, mas além de avaliar a necessidade de intervenções estruturais, a Inspeção Predial foca na prevenção de problemas.

Afinal, o que é inspeção predial?

Inspeção predial é o processo que auxilia na gestão da edificação, e quando realizada regularmente, contribui para redução de riscos técnicos e econômicos associados a perda do desempenho, ou seja, ao manter a inspeção de um empreendimento em dia é possível evitar problemas como infiltrações, hidráulicos, elétricos, além da própria segurança estrutural e custos financeiros.

A atividade de inspeção predial estabelecida na norma ABNT NBR 16747:2020 tem por objetivo, constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, contribuindo para um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação. Trata-se, portanto, de um serviço com a finalidade de instruir a gestão de uso, operação e manutenção da edificação. 

Como é feita a Inspeção Predial?

Pelo seu caráter de avaliação global da condição, conservação e funcionamento, as inspeções possuem características multidisciplinares, de acordo com a especificidade de cada edificação.

As atividades devem ser realizadas por profissionais qualificados e habilitados, geralmente engenheiros ou arquitetos.

Quais os procedimentos para inspeção predial?

Vale ressaltar que na Inspeção Predial não é feita a manutenção da edificação, mas desenvolvida através de um critério técnico preliminar um plano eficiente de manutenção.

A avaliação consiste na constatação da situação da edificação quanto a capacidade de atender a suas funções, através de registros das anomalias, falhas de manutenção, uso, operação e manifestações patológicas identificadas nos diversos componentes de uma edificação. 

Itens a serem inspecionados:

·         Elementos estruturais em concreto armado e estruturas metálicas; 

·         Alvenarias de fechamento e divisórias; 

·         Sistemas de revestimentos de fachadas, alvenarias e pisos; 

·         Sistemas de coberturas; 

·         Esquadrias e caixilhos; 

·         Sistemas de impermeabilização; 

·         Acessibilidade; 

·         Instalações elétricas e hidros sanitárias; 

·         Instalações de gás; 

·         Sistema de ar condicionado; 

·         Elevadores e grupo geradores; 

·         Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos; 

·         Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA); 

·         Sistema de combate a incêndio; 

·         Sistemas de alarme e segurança. 

Além dos componentes, devem ser considerados requisitos mínimos tais como:

a) Segurança: 

·         Segurança estrutural; 

·         Segurança contra incêndio;  

·         Segurança no uso e na operação. 

b) Habitabilidade: 

·         Estanqueidade; 

·         Saúde, higiene e qualidade do ar; 

·         Funcionalidade e acessibilidade. 

c) Sustentabilidade: 

·         Durabilidade;  

·         Manutenibilidade. 

Quais as etapas da Inspeção Predial?

O desenvolvimento das etapas deve ser planejado conforme o tipo da
edificação, considerando suas características construtivas, idade da construção, instalações, equipamentos e qualidade  da documentação apresentada. Podendo passar pelas etapas de levantamento de dados documentais, vistoria da edificação, redação e emissão do laudo técnico, entre outros.

Laudo da Inspeção Predial

O laudo técnico de inspeção predial é o documento completo resultante da inspeção realizada, que deve ter, no mínimo, o seguinte conteúdo: 

·         Identificação do solicitante ou contratante e responsável legal da edificação; 

·         Descrição técnica da edificação (localização, mês e ano de início da ocupação, tipo de uso, número de edificações quando for empreendimento de múltiplas edificações, número de pavimentos, número de unidades quando for edificação com unidades privativas, área construída, tipologia dos principais sistemas construtivos e descrição mais detalhada, quando necessário); 

·         Data das vistorias que compuseram a inspeção; 

·         Documentação solicitada e documentação disponibilizada; 

·         Análise da documentação disponibilizada; 

·         Descrição completa da metodologia da inspeção predial, acompanhada de dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados, ou o que for necessário para deixar claros os métodos adotados; 

·   Lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados; 

·       Descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção e não conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na documentação analisada, inclusive nos laudos de inspeção predial anteriores; 

·        Classificação das irregularidades constatadas; 

·   Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação; 

·        Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial; 

·         Avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso da edificação; 

·         Conclusões e considerações finais; 

·         Encerramento, onde deve constar a seguinte nota obrigatória: Este Laudo foi desenvolvido por solicitação de (nome do contratante) e contempla o parecer técnico
do (s) subscritor (es), elaborado com base nos critérios da ABNT NBR 16747; 

·         Data do laudo técnico de inspeção predial; 

·         Assinatura do (s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhada do nº no respectivo conselho de classe. 

3 níveis de prioridades

As recomendações técnicas para correção das anomalias, falhas de uso, operação ou manutenção e/ou não conformidades, de acordo com a documentação analisada, devem ser organizadas em patamares de urgência, sendo elas:

Prioridade 1: Quando a perda de desempenho pode comprometer a saúde e/ou segurança dos usuários ou funcionalidades dos sistemas construtivos e riscos reais ou potenciais ao meio ambiente, com aumento expressivo do custo de manutenção e de recuperação.

Prioridade 2: Quando a perda parcial de desempenho (real ou potencial) tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo direto aos sistemas operacionais e sem comprometer a saúde e segurança dos usuários; 

Prioridade 3: Quando a perda de desempenho (real ou potencial) possa ocasionar pequenos prejuízos à estética ou ações programáveis passíveis de planejamento, com baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação.

Leis de Inspeção Predial

Confira as legislações em vigor e projetos de em tramitações de Norte a Sul do país:

Norte 

Belém: Lei municipal nº 7737/94, regulamentada em 1994 – Vistorias anuais em edifícios residências e comerciais com mais de 2 andares. 

Nordeste 

Fortaleza: Lei nº 9913/2012 –  Emissão de certificado de inspeção predial.

Salvador: Lei 5907/01 – Orienta sobre a inspeção predial na capital baiana. 

Centro-Oeste 

Goiás: Projeto de Lei emissão de Certificado de Inspeção Predial.

Cuiabá: Lei 5587/12 – regulamenta a realização da inspeção periódica, através do Laudo de Inspeção Predial (LIP). 

Região Sul 

Porto Alegre: Decreto 17.720/2012 – Para obter o certificado de Inspeção Predial, é preciso apresentar o Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP) para a Secretaria Municipal de Obras e Viação (SMOV).  

Balneário Camboriú: Lei Municipal 2805/2008 – Orienta as vistorias periódicas.

Sudeste 

Rio de Janeiro: Lei Estadual nº 6400/2013 – Determina a realização periódica por auto vistoria, a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelo poder público, nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas bem como todas as suas instalações e criar o laudo técnico de vistoria predial.

São Paulo e região: Existem algumas legislações vigentes no que diz respeito à inspeção predial.

·         Bauru: Lei 4444/1999; 

·         Jundiaí: Leis Complementares nº 261 e 278; 

·         Ribeirão Preto: Lei Complementar 1.669; 

·         Santos: Lei Complementar 441; 

·         São Vicente: Lei 2854-A. 

Outras regiões: Busque informações sobre as legislações vigentes, seja municipal ou estadual. Atualmente há diversos projetos de lei em andamento, fique sempre atento.

Com ou sem legislação, vale manter o hábito de fazer as inspeções periódicas, afinal, isso só trará benefícios para o seu empreendimento.